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典型案列
合同纠纷
发布日期:2019-10-17 访问量:
都江堰市五金机械有限责任公司与成都浩旺企业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

· 日期: 2012-11-14
· 法院: 四川省成都市中级人民法院
· 案号:(2012)成民终字第5225号
· 上诉人(原审本诉原告、反诉被告)都江堰市五金机械有限责任公司。
· 住所地:都江堰市中兴镇永胜村8组。

· 法定代表人任敏,董事长。
· 委托代理人蒲建,四川恒和信律师事务所律师。
· 委托代理人向梅,都江堰市崇义法律服务所法律工作者。
· 被上诉人(原审本诉被告、反诉原告)成都浩旺企业经营管理有限公司。
· 住所地:都江堰市川苏都江堰科技产业园。
· 法定代表人姚卿仲,董事长。
· 委托代理人廖行,北京盈科(成都)律师事务所律师。
· 委托代理人王大文,北京盈科(成都)律师事务所律师。

· 上诉人都江堰市五金机械有限责任公司(以下简称五金公司)因与被上诉人成都浩旺企业经营管理有限公司(以下简称浩旺公司)租赁合同纠纷一案,不服四川省都江堰市人民法院(2011)都江民初字第1835号民事判决,向本院提起上诉,本院于2012年8月15日受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。

· 本案现已审理终结。

· 原审法院经审理查明,五金公司与浩旺公司于2011年3月15日签订《房屋场地租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定浩旺公司将位于都江堰市川苏科技产业园浩旺机电园A1—3的房屋及场地出租给五金公司,租赁期限五年,租金为38万元/年,租金半年一交(每年9月15日、3月15日之前),配电设施费24万元。

· 浩旺公司以租赁房屋使用权作为其履约担保,五金公司以租赁房屋内的产品、设备(不低于当年租金的一半)为其履约担保。

· 双方尚就合同终止、解除时的装饰装修(包括电线及电力设施等)的归属及违约责任等作了约定。

· 另查明,合同签订后,五金公司陆续向浩旺公司交付了2011年4月15日至2011年10月14日期间租金19万元、配电设施费24万元、预付水电费10万元以及变压器户名变更保证金5万元。

· 还查明,浩旺公司于2011年8月29日采取了阻止五金公司物品出厂的措施并于次日向五金公司发出《通知函》,要求五金公司提供现金作履约担保。

· 成都市律政公证处依浩旺公司申请于2011年9月29日对租赁房屋现状进行了证据保全。

· 原审法院根据当事人的陈述及采纳的证据,对下列事实评判认定如下:

· 一、关于五金公司与浩旺公司违约责任的认定问题。

· 五金公司称浩旺公司无端封堵其生产车间厂门,造成其停产,五金公司为此提供了照片及《通知函》为证。
· 而浩旺公司则辩称是在发现五金公司留存设备价值未达到年租金一半时才采取了阻止五金公司相应物品出厂的措施,并提供了《通知函》及送达时的录像。
· 原审法院认为,五金公司与浩旺公司均提供了以浩旺公司名义发出的《通知函》,虽然五金公司对《通知函》中涂改部分提出异议,但通过对双方提供的《通知函》作比对,不难看出涂改处的“2009年”系打印错误所致,浩旺公司将其涂改为“2011年”,即要求五金公司在2011年9月1日前交纳担保现金与《租赁合同》中双方的意思表示大体一致。
· 故原审法院对上述证据予以采信。
· 五金公司称自浩旺公司2011年8月29日封堵其厂门后再没有生产,浩旺公司也提供了成都市律政公证处于2011年10月12日对租赁房屋现状的《公证书》,五金公司经质证对真实性无异议,但认为无关联性,为此,五金公司提供了与成都点金机械铸技术开发有限公司、四川蜀美科技有限公司等公司签订的供货合同、咨询合同,经庭审质证,浩旺公司认为上述合同的履行情况与五金公司在2011年8月29日是否仍在租赁房屋内正常生产经营没有关联性,五金公司提供的《挡阻设备、设施、产品及物资清单》也因系其单方制作,不具备证据的三性。
· 原审法院认为,综合上述证据,完全能够认定在浩旺公司封堵五金公司车间门时,五金公司生产车间及办公室、职工宿舍等处已没有正常生产经营迹象,故原审法院对五金公司称仍在正常生产经营的辩解不予采信;五金公司在尚未交纳履约担保金的情形下又出现了未正常生产经营的情形,其自称在“调整生产线”的理由缺乏证据支持,浩旺公司根据上述迹象采取阻止五金公司物品出厂的封堵措施亦在情理之中,五金公司在合同履行过程中有一定的过错行为。
· 故对五金公司称浩旺公司无故违约封堵其厂门并要求支付违约金19万元的诉讼请求,原审法院不予支持;但是,在浩旺公司采取封堵措施时五金公司留存的产品及设备是否确已低于年租赁费用的一半,因浩旺公司亦没有提供相应的证据予以证实。
· 浩旺公司对此也有一定的过错,故对浩旺公司要求五金公司承担违约金19万元的反诉请求,原审法院不予支持。
· 五金公司诉请要求解除双方签订的《租赁合同》,浩旺公司提出反诉亦要求解除租赁合同。
· 原审法院认为,五金公司与浩旺公司签订的《租赁合同》在双方当事人诉至原审法院前事实上已没有继续履行,合同本已终止,故原审法院对此予以确认。

· 二、关于各项费用是否合理与结算问题。

· (一)租金。

· 五金公司诉称,租赁期限从2011年4月15日开始计算,其已交付了半年租金可使用至2011年10月15日,至浩旺公司封堵时尚有1.5个月的未使用期限,故要求浩旺公司退还未使用期间租金47500元。
· 浩旺公司则反诉称,五金公司在合同限定的租金交付期将至时经多次催告仍拒交且有撤离设备及人员并停止经营的行为,造成浩旺公司厂房闲置,要求五金公司承担租金损失95000元。
· 原审法院认为,五金公司与浩旺公司在《租赁合同》中约定五金公司应在2011年9月15日之前一次性付清履约金63333元,而五金公司在使用租赁房屋近半年且又临近下半年租金交付期限却仍未交付该履约金,五金公司虽尚未直接构成违约,却有悖于合同法“全面履行义务”的原则。
· 且五金公司在浩旺公司对其采取了阻止措施发出通知后又未提供适当担保,故浩旺公司的行为符合《中华人民共和国合同法第六十八条  “不安抗辩权”之规定,浩旺公司有权解除合同。
· 故原审法院对五金公司要求退还1.5个月租金的诉讼请求不予支持。

· (二)水电费。

· 五金公司与浩旺公司均提供了2011年4月至11月期间的水电费备款通知单,五金公司还提供了盖有浩旺公司发票专用印章的发票4份及以四川都江堰供电有限责任公司为收款人的《进账单》一份,五金公司称电费发票上的金额与实际发生的费用不一致,浩旺公司经质证对4份发票没有异议,但认为进账单不是转给浩旺公司的,对此不予认可。
· 浩旺公司还提供了8份由四川都江堰供电有限责任公司出具的机打发票,以证明其在五金公司搬离厂房后仍需缴纳每月16380元的基本费用。
· 五金公司质证对缴纳凭据的真实性无异议,但认为该凭证载明的金额与浩旺公司出具的发票金额不一致。
· 原审法院认为,因《进账单》收款人并非浩旺公司,五金公司也没有其他证据印证该款系支付本案中双方争议之电费。
· 故原审法院对此不予采信;因双方均认可上述浩旺公司出具的4份发票,另浩旺公司除提供了上述4份发票外,还提供了其代收3月5日至5月5日电费发票2份,该组票据可视为双方对7月5日前电费的确认,浩旺公司在庭审中确认五金公司已支付水电费为354604元,原审法院对该组证据予以采信。
· 原审法院认为,五金公司理应支付其在使用租赁房屋期间的水电费,基于五金公司在使用租赁房屋期间从未对每月《水电费备款通知单》中列明的各项水电费用提出异议,且在供电公司出具的机打发票中的确能够反映出每月均有“基本电费”这一栏目且计算方式也与《水电费备款通知单》中一致。
· 故原审法院对浩旺公司以《水电费备款通知单》载明的金额作为计算五金公司使用的电费依据的请求予以支持,但在2011年8月29日浩旺公司采取阻止措施后,其应当知道五金公司没有或不能正常生产时,本有义务采取合理的措施阻止损失的扩大却没有采取,因此,对浩旺公司以此为由要求五金公司支付基本电费至11月份的反诉主张原审法院不予支持;因双方履行合同过程中抄表日均为次月5日,故对于五金公司要求电费计算至8月29日的请求原审法院不予支持;依据《水电费备款通知单》,浩旺公司7月5日至9月5日期间的水电费为117160元,与五金公司预存电费10万元相品迭后,五金公司尚应向浩旺公司支付水电费17160元。

· (三)水井配套费、使用费。

· 关于五金公司提出的浩旺公司收取其“水井配套费、使用费”的问题,因五金公司提供的收条及收据均为李某以个人名义出具,浩旺公司经质证亦不予认可,而五金公司未能就该款系浩旺公司收取提供其他证据予以印证。
· 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,五金公司对此应当承担举证不能的后果,故原审法院对五金公司该项请求不予支持。

· (四)配电设施费分摊及户名变更保证金。

· 对五金公司提出的其在租赁房屋时交纳的“配电设施费”24万元应以总租赁期间为基数进行分摊,原审法院认为,五金公司与浩旺公司在《租赁合同》中对此的表述为“甲方(浩旺公司)提供630KVA动力电给乙方(五金公司)使用,乙方须向甲方一次性支付配电设施费24万元”,因双方在合同中并未对该款是否为5年租赁期间的配电设施使用费之总和予以明确,因此,原审法院对五金公司主张分摊配电设施费的请求不予支持。
· 对五金公司提出的退还变压器户名变更保证金的问题,浩旺公司在庭审中出具了《变压器户名变更合同》、五金公司要求增加动力电的《申请》及其与成都西川送变电工程有限责任公司签订的《建筑安装工程承包合同》,五金公司经质证对上述证据的真实性无异议,但认为在合同期内并没有安装变压器。
· 双方均对五金公司交付5万元的事实没有异议。
· 原审法院认为,五金公司未提交其在《申请》中承诺的期限内交清配电增容费的证据,而浩旺公司提供的《建筑安装工程承包合同》中安装工程为“1000KVA施工用电工程”,与五金公司申请增加500KVA动力电的申请不一致,不能证明其是为五金公司增加动力电而签订的合同,且《变压器户名变更合同》中明确约定五金公司需为此支付8千元,显然五金公司并没有全面履行自己的义务。
· 因此,应当视为双方均未全面履行《变压器户名变更合同》,双方无须为此承担违约责任。
· 而五金公司于2011年6月15日交纳的5万元变压器户名变更保证金,因该户名未予变更,故五金公司要求浩旺公司退还该款的诉讼请求成立,原审法院予以支持。
· 对于五金公司在向原审法院提交的《需要说明的问题清单》中提出的地埋电缆线的归属问题,因其未在诉讼请求中提出,故原审法院对此不予审理。
· 综上所述,五金公司应交纳的电费与浩旺公司应退还的变压器户名保证金两项品迭后,浩旺公司尚应向五金公司退还32840元。
· 根据《中华人民共和国合同法第六条  、第六十条  、第六十八条  、第六十九条  、第九十七条  、第一百二十条  、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、浩旺公司于判决生效之日起十日内向五金公司退还抵扣电费后的变压器余款32840元;二、五金公司于判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状并返还浩旺公司;三、驳回五金公司的其他诉讼请求;四、驳回浩旺公司的其他反诉请求。
· 本案诉讼费9800元,由五金公司负担;反诉费15878元,由浩旺公司负担。
· 宣判后,原审原告五金公司不服,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判支持其在一审中提出的全部诉讼请求或发回重审,诉讼费用全部由浩旺公司负担。
· 其主要的事实和理由为:一、一审认定事实不清,错误的认定双方均存在过错。
· 事实上,五金公司按照合同履行了义务,不存在主观过错,也没有任何违约情形,浩旺公司错误的采取了违法行为,严重的损害五金公司的合法租赁权。
· 五金公司对其生产经营中的设备、人员进行调整、更换系自主经营行为,不应受他人干涉。

· 二、原审没有依据法律规定及合同约定合理认定水电费、配电设施费的承担主体,也没有支持五金公司要求退还1.5个月租金的请求,显失公平,应予纠正。

· 被上诉人浩旺公司答辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持原判。
· 二审中,上诉人五金公司出示了照片8张,拟证明双方在未经法定机关解除合同的情况下,浩旺公司将五金公司租赁的房屋及场地租赁给他人,另外,双方还涉及地埋电缆线的问题,原审法院未作处理。
· 经质证,浩旺公司认为上述照片不具备真实性、合法性及关联性,也不是二审新证据。
· 本院认为,浩旺公司在二审审理过程中承认已在2012年4月将涉案房屋及场地租赁给案外人使用,对此本院予以确认。
· 因五金公司并未就地埋电缆线问题提出主张,故对该项证据,本院不予采信。
· 二审经审理查明,2011年3月15日,五金公司与浩旺公司签订《租赁合同》,约定浩旺公司将位于都江堰市川苏科技产业园浩旺机电园A1—3的房屋及场地出租给五金公司,租赁期限五年,从2011年4月15日起至2016年4月14日止。
· 第一年的租赁费用38万元,第二年和第三年的租赁费用分别在上年的基础上递增8%,以后不递增。
· 租赁费用按半年交费,第一年上半年的租赁费用须于2011年4月15日一次性付清。
· 以后每年的租赁费用应在上一交费年度届满前一个月前(每年9月15日、3月15日之前)一次性支付。
· 为确保合同各条款的全面履行,五金公司应于2011年9月15日前缴纳相当于两个月租金63333元的履约金。
· 浩旺公司提供630KVA动力电给五金公司使用,五金公司须向浩旺公司一次性支付配电设施费24万元。
· 五金公司以租赁房屋的产品或设备为担保,保证履行五金公司的所有义务。
· 在五金公司履行完合同的全部义务之前,五金公司留存的产品和设备的价值,只相当于当年租赁费用的一半时,浩旺公司有权阻止五金公司留存的产品或设备出厂。
· 五金公司也可以现金作为担保。
· 合同签订后,五金公司陆续向浩旺公司交付了2011年4月15日至2011年10月14日期间租赁费用19万元、配电设施费24万元、预付水电费10万元以及变压器户名变更保证金5万元。
· 另查明,浩旺公司于2011年8月29日采取了阻止五金公司物品出厂的措施并于次日向五金公司发出《通知函》,要求五金公司提供现金作履约担保。
· 成都市律政公证处依据浩旺公司申请于2011年9月29日对租赁房屋现状进行了公证。
· 还查明,五金公司于2011年9月5日向原审法院提起诉讼,认为浩旺公司派人将五金公司的车间大门封堵,严重影响五金公司的生产经营,请求判令:1、浩旺公司立即撒离封堵在五金公司车间门的人员;2、解除浩旺公司与五金公司之间的租赁合同关系;3、浩旺公司退还五金公司各项费用40万元;4、浩旺公司向五金公司支付违约金19万元;5、浩旺公司承担诉讼费用。
· 2011年10月18日,浩旺公司提出反诉,请求判令:1、解除双方签订的《租赁合同》;2、五金公司返还租赁房屋并恢复房屋原状;3、五金公司向浩旺公司支付拖欠的水电费34163元;4、五金公司赔偿浩旺公司房屋租金损失95000元,赔偿浩旺公司其它损失884520元,证据保全公证费5000元;5、五金公司向浩旺公司支付违约金19万元;6、本案本诉、反诉的诉讼费用由五金公司承担。
· 本院认定上述事实采信的证据有《租赁合同》、通知函、公证书、收据、发票、备款通知单、民事起诉状、反诉状及双方当事人陈述等。
· 本院认为,五金公司与浩旺公司签订《租赁合同》系当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,应属合法有效。
· 双方当事人均应当全面、及时的履行各自的权利义务。
· 关于五金公司、浩旺公司在履行《租赁合同》期间是否存在违约行为的问题。
· 浩旺公司于2011年8月29日采取阻止五金公司物品出厂的措施,该措施是否合理、正当,是双方当事人在本案争议的核心问题。
· 根据《租赁合同》的约定,当五金公司留存产品和设备的价值相当于当年租赁费用的一半时,浩旺公司有权阻止五金公司留存的产品或设备出厂。
· 浩旺公司认为五金公司有意对外搬迁,但在一、二审中均未举出充分的证据证明其在2011年8月29日采取措施时,五金公司留存的产品和设备价值,等于或低于当年租赁费用的一半。
· 成都市律政公证处于2011年9月29日对租赁房屋现状进行公证,仅能反映公证当天的厂房状况,并不足以证明2011年8月29日五金公司的生产车间及办公室等处已经没有正常生产经营迹象,故浩旺公司采取的阻止五金公司物品出场的措施,并要求五金公司提供现金担保的行为,不符合双方合同的约定。
· 从本案查明的事实来看,浩旺公司于2011年8月29日采取措施当天,五金公司已经按约交纳2011年4月15日至10月14日期间的租金19万元,而《租赁合同》约定交纳履约保证金63333元的支付期限尚未届满,故五金公司不存在逾期交纳租金及保证金的违约行为。
· 五金公司对外搬运设备及产品,属于企业的自主经营行为,其他单位和个人不得随意干涉和阻挡。
· 浩旺公司在没有证据证明五金公司留存的产品和设备价值,等于或低于当年租赁费用的一半,五金公司存在违约行为的情况下,贸然采取阻止五金公司物品出厂的封堵措施,是对五金公司合法经营权的干扰和侵害。
· 虽然双方对浩旺公司解除封堵措施的时间存在争议,对此举证责任应由采取行为的浩旺公司承担,浩旺公司不能举证证明其在封堵厂房大门后及时解除了封堵措施,加上五金公司于2011年9月5日遂向原审法院提起诉讼,要求浩旺公司立即撒离封堵在五金公司车间门的人员,可以从侧面印证浩旺公司采取了较长时间的封堵措施,最终导致五金公司事实上已不可能正常开展生产和经营活动,其租赁厂房的合同目的不能得到实现,浩旺公司的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。
· 但由于《租赁合同》中并未对此类违约行为约定明确的违约金计算标准,五金公司要求浩旺公司支付19万元违约金的主张,缺乏合同依据,故本院不予支持。
· 关于《租赁合同》是否应当解除的问题。
· 由于浩旺公司采取封堵措施,客观上影响了五金公司的正常生产经营秩序,五金公司向原审法院起诉时要求解除双方签订的《租赁合同》,对此浩旺公司并未提出异议,并在民事反诉状中提出解除《租赁合同》的反诉请求,表明双方在诉讼过程中已就合同解除达成一致意见,事实上双方也终止了《租赁合同》的履行,原审法院对此的认定正确,五金公司主张解除双方签订的《租赁合同》,已无实际意义,故本院不予支持。
· 关于浩旺公司是否应当退还五金公司1.5个月租金、多收取的水电费及配电设施费分摊的问题。
· 如前所述,由于浩旺公司的违约行为,造成五金公司从2011年8月29日起就不能正常使用租赁厂房,《租赁合同》实际处于终止履行的状态,对此浩旺公司应当承担主要责任,故对五金公司要求退还其从2011年8月29日至10月15日期间多付租金的诉讼请求,本院予以支持。
· 浩旺公司应当退还五金公司多收取的租金即38万元/12月×1.5月=47499元。
· 五金公司上诉提出浩旺公司收取代维费21584元缺乏依据,应当予以退还。
· 由于《租赁合同》中约定五金公司负有在租赁期间按月按表缴纳使用的水电费的义务,双方并未对代维费进行明确约定,但浩旺公司向五金公司出具的水电费备款通知单上明确载明了代维费的计算标准及金额,五金公司收到水电费备款通知后从未对此提出异议,并分期向浩旺公司支付水电费,应视为对该项费用的认可,故对五金公司的该项上诉请求,本院不予支持。
· 五金公司上诉主张浩旺公司应当对其已经支付的24万元配电设施费进行分摊,《租赁合同》中约定浩旺公司提供630KVA动力电给五金公司使用,五金公司一次性支付配电设施费24万元。
· 虽然双方并未对该款是否是五年租赁期间的设施使用费之总和予以明确,但五金公司向浩旺公司支付该笔配电设施费的基础是《租赁合同》约定的履行期间为五年,基于这种长期、稳定的租赁关系,五金公司才支付该笔费用。
· 由于浩旺公司采取封堵措施不当,导致租赁合同提前终止,浩旺公司应对其违约行为承担责任,且浩旺公司在二审中承认其已经将案涉的房屋及场地租赁给案外人使用,其安装的配电设施并未闲置,并由浩旺公司实际收益,故五金公司要求按照合同实际履行比例退还配电设施费的上诉主张,符合诚实信用原则和公平原则,本院予以支持。
· 浩旺公司应当向五金公司退还配电设施费24万元/60月×(60-4.5)月=222000元。
· 上诉人五金公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。
· 另外,五金公司应交纳的电费17160元与浩旺公司应退还的变压器户名保证金两项品迭后,浩旺公司应向五金公司退还32840元。
· 原审审判程序合法,认定事实基本清楚,但对双方违约责任的认定有误,本院依法予以改判。
· 据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条  第一款  第(二)项  之规定,判决如下:

· 一、撤销四川省都江堰市人民法院(2011)都江民初字第1835号民事判决;

· 二、都江堰市五金机械有限责任公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状并返还成都浩旺企业经营管理有限公司;

· 三、成都浩旺企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向都江堰市五金机械有限责任公司退还租金47499元、抵扣电费后的变压器余款32840元、配电设施费222000元,以上共计302339元;

· 四、驳回都江堰市五金机械有限责任公司的其他诉讼请求;

· 五、驳回成都浩旺企业经营管理有限公司的其他反诉请求。

· 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
· 一审案件本诉受理费9800元,由五金公司负担;反诉受理费15878元,由浩旺公司负担,二审案件受理费9700元,由五金公司负担4850元,由浩旺公司负担4850元。

· 本判决为终审判决。

· 审判长温淼
· 代理审判员熊颢
· 代理审判员郝亮
· 二〇一二年十一月十四日
· 书记员张磊
 
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